Lo Que Los Pequeños Propietarios Deben Saber

Por Michael Farhi, Esq. | Mar 22, 2021 |

Por Zhen Liu, redactor de la plantilla

A medida que las pérdidas de puestos de trabajo se elevan a millones debido a la pandemia de coronavirus, los trabajadores despedidos no pueden pagar cada vez más su alquiler. Eso también es una mala noticia para los pequeños propietarios, en particular. A diferencia de las grandes empresas inmobiliarias y los REIT (Real Estate Investment Trusts) que poseen múltiples edificios de alquiler, los pequeños propietarios, o los llamados “mom and pop”, no tienen ni el efectivo ni la disponibilidad de crédito para cubrir sus costos cuando no se pagan los alquileres.

Según nuestra experiencia, nuestros clientes que son pequeños propietarios son personas muy trabajadoras que han reunido el dinero suficiente para el pago inicial de un inmueble de alquiler con la esperanza de que un día esta inversión permitiera a sus hijos ir a la universidad, les sirviera de fondo de jubilación o complementara sus ingresos. Ahora, se ven privados de ingresos durante meses, pero no pueden desalojar a los inquilinos que no pagan, luchan por pagar las hipotecas y las facturas de los impuestos sobre la propiedad, aplazan el mantenimiento de sus edificios y, en algunos casos, se plantean la quiebra.

Orden ejecutiva nº 106.

Los pequeños propietarios de Nueva Jersey saben a estas alturas que los habitantes de Nueva Jersey no pueden ser desalojados de sus casas por desahucio o ejecución hipotecaria hasta 60 días después del fin de la actual “emergencia de salud pública”. La Orden Ejecutiva 106 del Gobernador Murphy establece que nadie puede ser desalojado de su hogar debido a la incapacidad de pagar el alquiler durante la emergencia COVID-19.

El 20 de marzo de 2020, el Gobernador firmó la ley A-3859, que proporciona explícitamente la autoridad al Gobernador para emitir una orden ejecutiva declarando una moratoria en la eliminación de las personas de sus hogares en virtud de un desalojo o procedimiento de ejecución hipotecaria. A continuación, el Gobernador firmó inmediatamente la Orden Ejecutiva nº 106, que impone dicha moratoria.

Duración: Expira 2 meses después del final del estado de emergencia.

Alcance: Si bien los procedimientos de desalojo y ejecución hipotecaria pueden iniciarse o continuarse durante el tiempo de vigencia de esta orden, se suspenderá la ejecución de todas las sentencias de posesión, las órdenes de desalojo y los mandatos de posesión, a menos que el tribunal determine de oficio o a petición de las partes que la ejecución es necesaria en interés de la justicia.

La orden no afecta a ningún calendario de alquileres adeudados. Los alguaciles, los funcionarios del tribunal y sus agentes, deben abstenerse de actuar para sacar a las personas de las propiedades residenciales a través de los procesos de desalojo o de ejecución hipotecaria durante el tiempo en que la orden está en vigor, a menos que el tribunal determine por su propia moción o por la moción de las partes, que la ejecución es necesaria en interés de la justicia.

Los residentes siguen siendo responsables del alquiler: Sí.

Programa de subvenciones de emergencia para pequeños propietarios de Nueva Jersey.

El año pasado, en agosto, Nueva Jersey reservó 25 millones de dólares para ayudar a los pequeños propietarios en apuros y a sus inquilinos afectados por la pandemia de COVID: si ciertos propietarios perdonaban los pagos de alquileres atrasados, el Estado cubriría lo que sus inquilinos no pudieran pagar.

El organismo que gestiona el programa, la Agencia de Financiamiento Hipotecaria y de la Vivienda de Nueva Jersey, dice que ha ampliado la subvención para que más personas puedan optar a ella, dando a los propietarios tiempo para corregir los errores en sus solicitudes y destinando personal para guiar a los solicitantes en el proceso.

Para solicitarla, los propietarios de Nueva Jersey deben estar registrados en la Oficina de Inspección de la Vivienda del Departamento de Asuntos Comunitarios del Estado, ser dueños de una propiedad de entre tres y 30 unidades de alquiler y tener al menos una unidad de alquiler “impactada por el COVID-19”. La primera ronda se centró en propietarios con entre tres y diez unidades. El programa se abrió de nuevo en octubre de 2020 a los propietarios con tres a 30 unidades, aunque la propiedad no puede ser un alquiler de vacaciones o de temporada, y debe tener niveles de alquiler de bajos a moderados ingresos.

Un tercio del programa de subvenciones de 25 millones de dólares se ha reservado para propietarios individuales o familiares registrados en la base de datos del Sistema de Gestión de Inspección de Registros de la Oficina de Vivienda. Las propiedades de alquiler de una o dos familias no están registradas en la base de datos de salud y seguridad y no son elegibles para el programa.

Después de dos rondas del programa de subvenciones de emergencia, menos propietarios solicitaron la ayuda de lo esperado, y el Estado recortó la cantidad de dinero asignada en un 60%. Hasta el momento, sólo una parte de los solicitantes han sido aprobados para las subvenciones. Según algunos, el programa es extremadamente complicado y engorroso, casi hasta el punto de que la gente ha renunciado a intentar conseguir el dinero. el 23 de noviembre de 2020, el Estado aprobó 745 solicitudes por un total de 3,8 millones de dólares, aunque hasta ahora sólo se han pagado 960.000 dólares. El importe medio de las subvenciones era de unos 5.000 dólares. Es, como mínimo, decepcionante.

Este programa de subvenciones de emergencia está actualmente cerrado. Por lo tanto, es muy importante que los pequeños propietarios estén atentos a cualquier noticia sobre otra ronda del programa por parte del Estado.

Preguntas frecuentes para los propietarios sobre COVID-19.

1. Tengo un inquilino al que le han diagnosticado COVID, o creo que un inquilino puede tener COVID. ¿Tengo que pedir confirmación y/o revelar esto a otros inquilinos?

Respuesta: No. Sus inquilinos no tienen que revelar su estado de salud, incluido el diagnóstico de COVID-19. Además, existen leyes de confidencialidad y de vivienda justa que prohíben indagar o revelar la condición médica o la discapacidad de un inquilino. Al igual que con cualquier condición médica o discapacidad, el inquilino no tiene la responsabilidad de informar al propietario de la condición. Si el inquilino solicita una adaptación razonable basada en una afección o discapacidad, usted puede solicitar documentación médica que demuestre que la adaptación es necesaria para la afección o discapacidad, pero no puede solicitar detalles del diagnóstico o la discapacidad.

2. ¿Cómo debo limpiar las zonas comunes para evitar el COVID-19?

Respuesta: Siguiendo las orientaciones de los CDC sobre cómo desinfectar adecuadamente las zonas y proteger a los empleados.

3. ¿Cuáles son mis responsabilidades a la hora de limpiar y desinfectar la unidad de un inquilino si da positivo en la prueba de COVID-19?

Respuesta: Un inquilino es responsable de la limpieza y desinfección de su propia unidad, aunque el propietario puede ser responsable de la limpieza y desinfección de la propiedad para un futuro inquilino. El CDC y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ofrecen orientación adicional.

4. ¿Cómo puedo detener la propagación de COVID-19 en mi propiedad?

Respuesta: Tanto si alguien en su edificio tiene COVID-19 como si no, aquí tiene algunas medidas que puede tomar:

• Limpie con frecuencia las superficies que se tocan con frecuencia. Entre ellas se encuentran los pomos de las puertas, las barandillas de las escaleras, los botones de los ascensores, los mostradores de la recepción, los pulsadores, los interruptores de la luz y los equipos de la lavandería. Siga las directrices de los CDC para la limpieza y desinfección.
• Coloque señales que limiten el número de personas que suben al ascensor al mismo tiempo
• Coloque carteles que limiten el número de personas que pueden utilizar la lavandería al mismo tiempo.
• Coloque carteles en los que se pida a los residentes que practiquen el distanciamiento físico, incluso al recoger paquetes o correo y al entrar o salir del edificio, que se cubran la boca al toser o estornudar y que se laven las manos.
• Considere la posibilidad de ofrecer desinfectante de manos a base de alcohol en las zonas comunes en todo momento.
• Anime al personal a llevar cubiertas de tela para la cara.
• Haga que el personal del edificio deje los paquetes o las entregas fuera de las puertas de los residentes para minimizar el contacto entre el personal y los residentes, y pida a los residentes que den instrucciones a los servicios de entrega de alimentos para que hagan lo mismo.

La escritora Zhen Liu se graduó recientemente en la Facultad de Derecho de Seton Hall, donde fue miembro de la Asociación de Abogados Americanos de Asia y el Pacífico. Se especializa en Derecho de Familia y trabaja como asistente de investigación de los reporteros asociados de The American Law Institute.