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Se avecinan grandes cambios en los casos de arrendamiento en Nueva Jersey

Por Michael Farhi, Esq. | Aug 13, 2021 |

Apartment Building
El 14 de julio, la Corte Suprema de Nueva Jersey emitió un aviso a los abogados y al público (“Aviso”), que anunció cambios destinados a luchar contra el gran atraso de los casos residenciales de propietarios e inquilinos – después de que la moratoria de los desalojos cesó temporalmente dicha actividad durante 1 año. La enunciación de dos órdenes – una que establece un nuevo proceso de arrendamiento residencial (que entró en vigor el 1 de septiembre de 2021), y la otra que modifica el reglamento del tribunal para que sea coherente con las nuevas decisiones.

Duplicación de la información de los propietarios (LCIS) y de los inquilinos (TCIS). El propósito de las LCIS es “capturar la información pertinente y … apoyar la gestión [del Tribunal] y la revisión eficiente y temprana por parte del personal [del Tribunal]”. Sin embargo, estas no son pruebas en los casos. Para los casos pendientes, los propietarios deben presentar el LCIS 5 días antes de una conferencia obligatoria de gestión de casos. Para los casos nuevos, los propietarios deben presentar el LCIS con la demanda inicial. para el desalojo. Del mismo modo, los inquilinos deben presentar el TCIS 5 días antes de una conferencia obligatoria.

El siguiente punto clave es la aprobación por parte del Tribunal del Programa de Especialistas Legales para Propietarios e Inquilinos (“LTLS” o “especialista legal”), que “amplía las oportunidades para resolver los casos de propietarios e inquilinos antes del juicio[.]” Habrá una conferencia obligatoria de gestión de casos con un especialista legal antes de la fecha del juicio. Las conferencias están destinadas a proporcionar beneficios a ambas partes, incluyendo opciones para conectarse con la asistencia de alquiler y recursos legales”.

El especialista jurídico también llevará a cabo conferencias de conciliación además de la conferencia de gestión del caso. El Tribunal explicó que “los esfuerzos de conciliación podrían seguir inmediatamente a la parte inicial de la conferencia y, por lo general, se llevarían a cabo de forma virtual”.
A continuación, se exige que el propietario presente una copia del contrato de arrendamiento y la declaración de registro del propietario (si procede) antes de la conferencia de gestión del caso.

(1) además del contrato de arrendamiento y la declaración de registro, el arrendador también debe presentar una copia de la declaración de control de alquileres si el tribunal lo solicita específicamente; (2) si el contrato de arrendamiento tiene más de 10 páginas, el arrendador debe presentar sólo las disposiciones pertinentes; y (3) todos los documentos requeridos (contrato de arrendamiento, declaración de registro y declaración de control de alquileres si el tribunal lo solicita) deben presentarse 5 días antes de la conferencia de gestión del caso requerida.

En cuanto a las sentencias, las dos partes pueden ahora elegir una de las dos opciones:

(1) La entrada inmediata de la sentencia de posesión; o, alternativamente,
(2) la entrada de la sentencia de posesión sólo después de la recepción de la certificación del propietario del incumplimiento del acuerdo. También habría una fecha para la desestimación automática de la sentencia si el arrendador no certifica dicho incumplimiento.

Por último, los acuerdos de conciliación que prevén la entrada de la sentencia por posesión contra un inquilino residencial no representado deben ser escritos, firmados por las partes, y revisados y aprobados por el Tribunal. Pero el acuerdo de conciliación puede recitarse verbalmente ante el Juez en lugar de tener uno con firmas.

Los juicios se llevarán a cabo de forma virtual siempre que sea posible, después de la conclusión de la moratoria sobre desalojos residenciales y la reanudación de todos los juicios de arrendadores e inquilinos. Habrá un nuevo formulario denominado “Procedimientos para arrendadores e inquilinos” que se publicará en el sitio web público del Poder Judicial de Nueva Jersey y que deberá notificarse junto con la demanda del arrendador.

A partir de ahora, tanto para los propietarios como para los inquilinos, es imprescindible conocer el nuevo Reglamento para los casos judiciales. Habrá más papeleo para los propietarios y un proceso con “más pasos” que antes. El especialista jurídico en materia de arrendamientos puede ser o no una persona con conocimientos y experiencia en este tipo de casos: será necesario tener paciencia y estar dispuesto a “educar” a esa persona sobre lo que no sabe. Una consulta, al menos, con un abogado con experiencia que conozca las “nuevas reglas” será lo más inteligente antes de ir al Tribunal.